Категория и формат отеля (2–5★, city, resort, aparthotel): влияние на сметные нормативы на стадии П

Сметная документация на стадии П (проектная документация) — это не просто формальность для прохождения экспертизы, а финансовый фундамент всего инвестиционного проекта. Именно на этом этапе определяется предварительный CAPEX (капитальные затраты), который ложится в основу бизнес-плана и финансовой модели отеля. Ключевыми факторами, диктующими сложность и итоговую стоимость, являются категория (звёздность) и формат будущего объекта. Недооценка их влияния на стадии П неизбежно ведёт к перерасходу бюджета на этапе строительства.

Рассмотрим, как эти два параметра трансформируют сметные нормативы и на что обратить внимание сметчику и инвестору.## 1. Влияние категории отеля (звёздности) на сметуТребования к отелям разных категорий в России жёстко регламентированы СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования» и соответствующими ГОСТами. Чем выше звёздность, тем выше требования к площадям, качеству материалов, инженерному оснащению и составу общественных зон, что напрямую отражается в смете.[1][2]

Номерной фонд: площадь и оснащениеЭто один из главных драйверов стоимости.

• Отели 2–3★: Ориентированы на функциональность и экономичность. Минимальная площадь номеров (от 9 м² для одноместного в 2★ до 15 м² для двухместного в 3★) позволяет использовать стандартные, недорогие отделочные материалы. В смету закладываются базовые расценки на отделку и минимально необходимый набор мебели и оборудования.
• Отели 4–5★: Здесь в игру вступают комфорт и престиж. Площадь номеров значительно больше (от 14–16 м² для одноместных, до 60 м² и более для люксов). В смете на отделку применяются повышающие коэффициенты за счёт использования премиальных материалов (натуральный камень, дерево, дизайнерские покрытия). Статья затрат на FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) и OS&E (Operating Supplies & Equipment) возрастает в 2–3 раза по сравнению с отелями 3★.[3]

Экспертная практика: При расчёте сметы на отделку для отеля 5★ к базовой стоимости работ (по ФСНБ) часто применяют поправочный коэффициент k=1.5–2.0, отражающий сложность работ и высокое качество материалов.

Общественные зоны: состав и масштабС ростом звёздности растёт не только количество, но и качество общественных пространств.

• Отели 2–3★: Обычно ограничиваются лобби (от 25 м²) и небольшим кафе или зоной для завтраков.
• Отели 4–5★: Требуют наличия просторных лобби (до 160 м² для 5★), нескольких ресторанов, баров, конференц-залов, бизнес-центров и, обязательно, SPA или фитнес-зон. Каждое из этих помещений имеет свои специфические требования к инженерии и отделке, что формирует отдельные, весьма затратные разделы в объектной смете.[4]

Инженерные системы: сложность и мощностьИнженерия — скрытая, но очень дорогая часть любого отеля.

• Отели 2–3★: Стандартный набор: отопление, водоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция.
• Отели 4–5★: Требования кратно возрастают:
  • Кондиционирование: Обязательно для всех помещений.
  • Вентиляция: Системы с рекуперацией тепла и многоступенчатой фильтрацией.
  • Водоснабжение: Системы гарантированного горячего водоснабжения, повышенное давление на верхних этажах.
  • Электроснабжение: Резервные источники питания (дизель-генераторы).
  • Слаботочные системы: Комплексные системы безопасности, видеонаблюдения, управления зданием (BMS), а также мультимедийные системы в номерах и конференц-залах.

На заметку сметчику: В смете для отеля 5★ доля инженерных систем может достигать 30–35% от общей стоимости СМР, в то время как для 2★ — не более 15–20%.

2. Влияние формата отеля на структуру сметыФормат отеля определяет его функциональное назначение и целевую аудиторию, что коренным образом меняет структуру затрат в Сводном сметном расчёте (ССР).

City Hotel (Городской отель)- Контекст: Расположен в плотной городской застройке, ориентирован на бизнес-туристов.

• Влияние на смету:
  • Раздел 1 (Подготовка территории): Высокие затраты на подключение к городским сетям, возможные затраты на снос существующих строений.
  • Раздел 2 (Основные объекты): Усложнённые архитектурные решения для вписывания в ограниченный участок. Повышенные требования к звукоизоляции из-за городского шума (применяются более дорогие многослойные конструкции стен и окон).
  • Раздел 5 (Инженерное оборудование): Усиленная система вентиляции для компенсации загрязнённого городского воздуха.

Resort Hotel (Курортный отель)- Контекст: Расположен в рекреационной зоне (у моря, в горах), имеет большую территорию.

• Влияние на смету:
  • Раздел 7 (Благоустройство и озеленение): Этот раздел становится одним из самых затратных. Включает в себя бассейны (открытые и закрытые), спортивные площадки, парковые зоны, дороги, парковки, наружное освещение.
  • Раздел 4 (Объекты энергетического хозяйства): Часто требуется строительство собственных котельных, трансформаторных подстанций, систем водоподготовки для бассейнов и SPA.
  • Раздел 2 (Основные объекты): Строительство нескольких корпусов разного назначения (жилые, SPA-комплекс, рестораны).

Aparthotel (Апарт-отель)- Контекст: Номера представляют собой полноценные квартиры с кухней, рассчитанные на длительное проживание.

• Влияние на смету:
  • Раздел 5 (Инженерное оборудование): Резко возрастают затраты. Каждый номер — это отдельная «мокрая зона» с полноценной кухней. Требуется более мощная вытяжная вентиляция, увеличенная электрическая мощность на каждый номер, более сложная разводка систем водоснабжения и канализации.
  • Раздел 9 (Оборудование, мебель, инвентарь): Помимо стандартной мебели, в смету закладывается стоимость кухонных гарнитуров, бытовой техники (плита, холодильник, микроволновая печь, посудомоечная машина) для каждого номера.[5]

3. Как это отражается в сметных нормативах на стадии ПНа стадии «Проект» сметчик оперирует укрупнёнными показателями. Категория и формат влияют на эти показатели следующим образом:

Укрупнённые показатели стоимости (НЦС): - Для расчёта используются показатели «руб./м²» или «руб./номер». Эти показатели могут отличаться в разы. Например, средняя стоимость строительства (CAPEX) на номер для отеля 3★ в регионе может составлять 1,5–2 млн ₽, а для отеля 5★ — 4–5 млн ₽ и выше.

Поправочные коэффициенты: - К базовым расценкам из ФСНБ применяются коэффициенты, отражающие сложность. Например, при расчёте отделки номеров люкс в отеле 5★ может применяться коэффициент k=1.8 за высокое качество, а при расчёте инженерии для апарт-отеля — коэффициент k=1.4 за повышенную сложность систем. Эти коэффициенты должны быть обоснованы в пояснительной записке к смете.

Структура Сводного сметного расчёта (ССР): - City Hotel: Наибольший вес имеют главы 2 (основное здание) и 5 (инженерные системы). - Resort Hotel: Значительно возрастает доля главы 7 (благоустройство), которая может достигать 20–25% от общей сметной стоимости. - Aparthotel: Увеличивается вес глав 5 (инженерия) и 9 (оборудование).

4. Практические советы для сметчика и инвестора на стадии П1. Начните с детального ТЗ. Категория и формат отеля должны быть чётко зафиксированы в техническом задании на проектирование. Любая двусмысленность приведёт к ошибкам в смете.

1. Используйте метод аналогов. Найдите 3–5 недавно построенных отелей схожей категории и формата в вашем регионе. Проанализируйте их сметы, чтобы получить реалистичные бенчмарки по стоимости за квадратный метр и на номер.
2. Применяйте дифференцированный подход. Не считайте всю площадь отеля по единой ставке. Разделите объект на зоны (номерной фонд разных категорий, общественные пространства, технические помещения) и применяйте для каждой свои укрупнённые показатели.
3. Обоснуйте все коэффициенты. Любое отклонение от стандартных нормативов (например, применение повышающего коэффициента) должно быть подробно описано в пояснительной записке к смете. Это ключевое требование для успешного прохождения экспертизы.
4. Заложите адекватный резерв. Для стандартного городского отеля 3★ резерв на непредвиденные расходы в 10% может быть достаточен. Для уникального курортного отеля 5★ со сложным ландшафтом и эксклюзивной отделкой стоит закладывать не менее 15–20%.

Вывод: категория и формат отеля — не просто маркетинговые характеристики, а фундаментальные факторы, определяющие всю структуру и объём капитальных затрат. Глубокое понимание их влияния на сметные нормативы ещё на стадии П позволяет создать реалистичную финансовую модель, избежать перерасхода бюджета и успешно реализовать проект.